Comment la pénurie d’entrepôts participe à l’inflation ?

Publié le Nov 6, 2023

Quand la logistique tousse, c’est la France qui s’enrhume.

La France est en situation de pénurie d’entrepôt. 75% des régions connaissent une forte pénurie d’offre de foncier logistique en France selon une étude récente de Afilog réalisée avec Arthur Loyd et BNP Paribas Real Estate. L’impact sur les loyers et les coûts d’entreposages devient préoccupant surtout en situation d’inflation.

Un déficit de foncier logistique

Presque partout en France, il y a une pénurie de foncier dédié à la logistique. Paulo Ferreira, vice-président de l’Afilog, souligne que cette carence s’étend de l’axe majeur historique qui connecte Lille, Paris, Lyon et Marseille, où se sont majoritairement implantés les entrepôts, jusqu’aux axes moins centraux.

En mars 2023, selon les données de BNP Paribas Real Estate, le taux d’espaces logistiques inoccupés était sous la barre des 5 % dans des régions telles que l’Ile-de-France, le Grand Est, l’Occitanie ou encore la Bretagne.

La région lyonnaise est la plus touchée par cette pénurie, avec une absence totale de bâtiments disponibles et de terrains à bâtir.

Seule exception, les Hauts-de-France, qui s’écartent de cette tendance avec un taux de vacance légèrement plus élevé, à 8,2% en mars.

Un déséquilibre qui conduit à une hausse des loyers

L’écart croissant entre la demande et l’offre d’espaces d’entreposage pousse les loyers à la hausse, avec une augmentation d’environ 8% sur une année, toujours selon l’étude Afilog.
Pour les grands centres logistiques, ce chiffre serait même plus proche de 15 %.

Cette situation pèse lourdement sur les petites et moyennes entreprises dont la trésorerie est déjà sous tension.

Il ne s’agit pas d’un simple pic temporaire pouvant se normaliser avec le temps. En réalité, les coûts liés aux entrepôts sont en forte croissance depuis plusieurs années. Depuis 2011, ils ont grimpé de près de 30 %. Et selon certains analystes, une augmentation supplémentaire de 25 % pourrait se profiler à l’horizon 2026.

Une raréfaction qui induit d’autres coûts opérationnels

Le manque de biens immobiliers et de terrains disponibles entrave aussi l’expansion et la modernisation des entreprises, leurs capacités à recruter, et constitue un obstacle aux initiatives de réindustrialisation et de transition vers une économie moins poluante.

Cette pénurie de terrains bien situés entraine aussi un allongement des distances de transport, une hausse de la demande en transport et, par ricochet, une augmentation des coûts logistiques et du bilan carbone du secteur.

D’autres secteurs que l’industrie pourraient être touchés dans les années à venir par la pénurie d’entrepôts. L’e-commerce notamment mais aussi le secteur de l’économie circulaire.
Les ramifications de cette pénurie actuelle sont donc multiples et profondes.

Comment expliquer une telle pénurie d’entrepôts ?

Pour commencer, l’effort de réindustrialisation français pèse lourd dans la balance.

D’après le cabinet de conseil en immobilier d’entreprise CBRE, la demande pour de nouveaux espaces d’entreposage logistique en France provenait à hauteur de 15 % du secteur industriel en 2023, un chiffre stable par rapport à 2022.

Cela contraste fortement avec les premières années des années 2000, où seuls 2 % à 3 % de la demande émanaient de ce secteur, période durant laquelle le commerce en ligne connaissait une croissance rapide.

Actuellement, le besoin se fait ressentir de manière prononcée dans les industries agroalimentaire et automobile.

L’essor du e-commerce contribue également à la situation tendue.

La crise sanitaire a agi comme un accélérateur pour le commerce en ligne, engendrant de nouveaux besoins et donnant un rôle accru à la logistique de stockage. Par exemple, le principe des livraisons « just-in-time » a amené de nombreuses nouvelles entreprises à rechercher des espaces de stockage à proximité des zones urbaines, ce qui a provoqué une rareté des entrepôts de petite et moyenne taille.

L’incertitude mondiale pèse aussi dans l’équation.

Guerre en Ukraine, au proche-orient, crise sanitaire, blocage du canal de Suez… Ces évènements ont mis en évidence l’importance cruciale du stockage pour les entreprises de production et de commerce.

Dans un contexte où l’instabilité des chaînes d’approvisionnement mondiales et les pénuries, parfois sévères, de matières premières sont devenues courantes, disposer de suffisamment d’espace de stockage est devenu un atout stratégique.

Quelles solutions pour compenser la hausse des coûts logistiques ?

À moyen terme, dans le but de limiter l’artificialisation des terres, le projet de Loi de Finances pour 2021 envisage de revitaliser les friches industrielles en mobilisant des fonds pour leur réhabilitation. L’idée est de réaménager des sites préexistants pour y intégrer des espaces verts, permettant ainsi de concilier activités logistiques et préservation de la biodiversité.

À court terme, des stratégies d’optimisation des espaces et des fonctionnalités émergent.
Les acteurs de la chaîne d’approvisionnement adoptent des solutions innovantes telles que la mutualisation des flux, qui consiste à regrouper les commandes de clients d’une même région en un seul transport. Cette approche favorise une réorganisation des biens logistiques, avec la mise en place d’espaces de « cross-docking » et la création de surfaces polyvalentes aptes à accueillir diverses activités.

Autre solution, recourir à une bourse de stockage pour faciliter la recherche d’espaces. Elle offre un accès à un réseau de plusieurs options de stockage et logistique réparties sur 46 pays européens. Ce système permet de trouver des capacités disponibles aux emplacements les plus pertinents pour votre activité.

Acheter des racks d’occasion est une autre démarche économique pour les entreprises souhaitant minimiser leurs dépenses logistiques. Ces structures de stockage représentent un coût significatif lorsqu’elles sont acquises neuves. En optant pour des racks de seconde main, les entreprises peuvent bénéficier des mêmes fonctionnalités à un prix réduit.

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